Kakšna je v resnici vloga upravnika vaše nepremičnine?
KAKŠNA JE V RESNICI VLOGA UPRAVNIKA PRI UPRAVLJANJU NEPREMIČNIN?
Nepremičnine še vedno predstavljajo obliko varne naložbe, dolgoročno vrednost in stabilnost. Vendar pa nepremičnine zahtevajo tudi veliko vzdrževanja; lastništvo nepremičnin pa je povezano s številnimi stroški. Ker je za vzdrževanje objekta in sklepanje pogodb z dobavitelji pooblaščen upravnik, je on tisti, od katerega je v veliki meri odvisno stanje stavbe, kot tudi stroški, ki bremenijo nepremičnino. Povprečna predstava o delu upravnika je, da izstavlja mesečne obračune stroškov med etažne lastnike, ter da enkrat letno skliče zbor lastnikov. Takšno zreducirano dojemanje nalog upravnika seveda napeljuje na percepcijo upravljanja kot marginalne panoge in razvrednotenje poklica operativnega upravnika. V resnici pa upravljanje objekta zajema širok spekter nalog in terja poglobljena znanja z različnih področij, predvsem tehničnih, pravnih in ekonomskih.
Primarni cilj vsakega upravnika, ki želi konkurirati na trgu ponudnikov storitev, je doseganje čim nižjih stroškov za lastnike nepremičnin.
Če želi upravnik uspešno opravljati svojo nalogo optimizacije stroškov obratovanja in vzdrževanja objektov, mora imeti ustrezna znanja in pogajalske veščine, dobro poznati tržne razmere in imeti vzpostavljene dobre poslovne odnose z dobavitelji in izvajalci storitev.
Za najbolj očiten primer (ne)uspešnosti nadzora nad stroški v objektu lahko vzamemo nabavo energentov. Za upravnike je v času izjemnega nihanja cen energentov in nestabilnih razmer na energetskem trgu nastal največji izziv, kako zagotoviti sprejemljive stroške in vzdržno uporabo nepremičnin. Če je po eksponentnem porastu cen v letu 2021 intervenirala država z regulacijo cen električne energije in zemeljskega plina, oprostitvami omrežnine, zniževanjem DDV, trošarin in prispevkov ter pomočmi gospodarstvu, pa so upravniki že v lanskem letu morali poskrbeti za sklenitev pogodb za zakup energentov, pri čemer pa (vsaj za poslovne odjemalce) niso mogli več računati na državno regulacijo v letu 2024. Skrben upravnik mora tako ves čas spremljati gibanje cen energentov, napovedi energetikov in pridobivati ponudbe dobaviteljev, ki veljajo le nekaj ur in sprejemati odgovorne odločitve, ki imajo vpliv na vse odjemalce pri posameznem upravniku. Dober upravnik mora torej za pridobitev najugodnejše cene energentov razumeti mehanizme delovanja trga energentov ter svojim strankam znati pojasniti postopek izbire dobavitelja in upravičiti ceno energenta glede na gibanje trgov. Vendar pa upravnik pri sklepanju pogodb o dobavi energentov ni zgolj posrednik med etažnimi lastniki in dobaviteljem, temveč dobavitelji od upravnika zahtevajo tudi ustrezna jamstva za plačilo prevzetih količin. Upravnik mora biti tako tudi zadosti finančno stabilen, da lahko zagotovi zahtevana jamstva. Kljub relativno ugodnim cenam energentov pa smo pred vrati izziva novega sistema obračunavanja omrežnine, ki bo vsaj za večje poslovne odjemalce prinesel višje postavke za omrežnino na položnicah.
Upravnik mora skrbeti tudi za čim nižje stroške drugih storitev, kot na primer stroške servisiranja skupnih naprav in opreme.
Kvaliteten upravnik mora poznati tržne cene materialov in storitev, spremljati cenovne trende, preverjati cene pri različnih ponudnikih ter znati primerjati ponudbe različnih izvajalcev med seboj. Upravnik, ki skrbi za interese svojih naročnikov, bo od dobaviteljev poskušal izposlovati rabate in popuste, ugodnejše pogoje plačila, daljše garancije in ustrezna zavarovanja za primer neizpolnitve obveznosti. Pri pripravi in sklepanju pogodb z dobavitelji in izvajalci seveda ni odveč sodelovanje pravnika, ki bo poskrbel, da bodo pogodbeni pogoji čim bolj v korist etažnih lastnikov, in da bodo etažni lastniki v največji meri zaščiteni pred tveganji neizpolnitve, zamude ali slabe kakovosti izvedbe. Pred sklenitvijo pogodbe za izvedbo del bo odgovoren upravnik vedno preveril poslovanje izvajalca oziroma izkaze poslovnega izida ter morebitne blokade poslovnega računa. Izvajalca, ki zaradi slabega finančnega položaja predstavlja tveganje za izvedbo posla, mora upravnik brez pomislekov izločiti iz nabora ponudnikov.
Hkrati mora upravnik nuditi tehnično svetovanje etažnim lastnikom in zadostne informacije, da bodo lahko lastniki sprejeli ustrezno odločitev glede vzdrževanja.
Odgovoren upravnik bo zato v svoji kadrovski zasedbi imel strokovnjaka gradbene in strojne stroke, ki bo operativi nudil strokovno pomoč pri izvajanju vzdrževanja in opredelil potreben obseg vzdrževalnih del. S svojo tehnično strokovno službo bo imel upravnik bistveno boljše pogajalsko izhodišče, saj bo imel dovolj strokovnega znanja, da bo presojal ustreznost predlaganih tehničnih rešitev, ustreznost popisa del, predvidenih količin in vrednosti predračunskih postavk. Upravniki, ki imajo tehnično strokovno službo, lahko tudi učinkoviteje opravljajo količinski in kakovostni nadzor nad izvajalci ter s tem prispevajo k večji kvaliteti del in prihranijo pri stroških vzdrževanja objekta.
Dober upravnik pa ne skrbi samo za svojo osnovno obveznost ohranjanja pogojev za uporabo stavbe, temveč mora glede na sodobne standarde in tehnologije predlagati tudi izboljšave, še posebej tiste, ki prispevajo k večji energetski učinkovitosti stavb.
Upravnik mora zato slediti napredku tehnike, novim materialom in tehnologijam, zlasti na področju sistemov za avtomatizacijo in centralnih nadzorov, toplotnoizolacijskih sistemov, sistemov ogrevanja, priprave tople vode, hlajenja in prezračevanja, proizvodnje in hrambe električne energije, učinkovite rabe vodnih virov itd. Danes praktično ne poznamo naprav in sistemov, kjer ne bi prišlo do napredka v smeri učinkovitejše rabe energije, avtomatizacije in digitalizacije, zato mora upravnik ves čas spremljati razvoj in se udeleževati izobraževanj in usposabljanj. V določenih primerih že zakonodaja sama določi obvezno uporabo novih okolju prijaznejših tehnologij ali pa nove učinkovitejše oz. naprednejše tehnologije s trga izrinejo zastarele, manj učinkovite sisteme. Pri energetskem svetovanju upravnika pa ne smejo manjkati tudi možnosti financiranja investicij v energetsko učinkovitost. Upravnik mora poznati sodobne instrumente (so)financiranja investicij, kot je na primer energetsko pogodbeništvo, nepovratne finančne spodbude, ugodno kreditiranje za okoljske naložbe ipd.
Upravljanje objektov se po povedanem pokaže vse prej kot zgolj naročanje storitev in razdeljevanje stroškov med etažne lastnike. Upravnik, ki želi odgovorno skrbeti za nepremično premoženje, bo aktivno prevzel vlogo vodenja vzdrževanja objekta, imel veliko mero samoiniciativnosti in znanja ter si prizadeval, da bo raba stavbe kar najbolj stroškovno učinkovita. Glede na novo evropsko direktivo o energetski učinkovitosti stavb, ki postavlja ambicioznejše cilje za zmanjšanje emisij toplogrednih plinov in porabe energije v stavbah, je čas za razmislek, ali je vaš upravnik vreden zaupanja pri izvajanju novih ciljev.
Članek je bil objavljen v reviji AS, številka 30, avtorica članka Petra Strnad.